전세사기 특별법 내용

반가운 소식이 있었는데요, 드디어 전세사기 특별법이 국회에서 합의되었다는 소식입니다. 드디어 전세사기로 고통받던 많은 분들이 숨통을 틀 수 있어 다행이라는 생각이 듭니다. 특히 이번 특별법에 전세 대출, 무이자 대출도 포함되어 있어 기대가 크네요. 아마 자세한 내용이 궁금하신 분들이 많으실 텐데요, 전세사기 특별법이 적용되는 대상, 지원 내용, 무이자 대출 등을 자세하게 살펴보겠습니다.

 

전세사기 특별법

전세사기 특별법 대상

전세사기 특별법이 합의되기 전부터 어느 범위만큼 지원을 할 것인가에 대한 논의가 뜨거웠는데요, 확정된 지원 대상은 아래와 같습니다.

 

1. 대항력·확정일자 확보 또는 임차권 등기 마친 경우

2. 보증금 5억원 이하

3. 임대인이 파산, 회생절차를 진행 중인 경우

4. 경·공매 절차가 개시되어 다수의 임차인에게 피해가 갈 경우

5. 수사개시, 반환할 수 없는 자에게 소유권을 양도하는 등 전세사기가 의심될 경우

 

이전에 알고계시던 전세사기 특별법의 피해지원 대상보다 더욱 확대되어 반가운 소식인데요, 표로 비교해 보겠습니다.

요건	기존	개정
면적	85㎡ 이하	삭제
보증금	3억 원 (4.5억까지 조정)	3억 원 (5억까지 조정)
대항력	주택 인도 주민등록 확정일자	신탁 사기 포함 대항력이 없는 경우에도 금융 지원 가능
피해 규모	보증금 상당액 손실 OR 손실 예정	삭제
선정 요건	채무불이행 의심 수사 개시	① 임차인 기망 ② 반환 능력이 없이 다수의 주택을 취득해 임대 ③ 반환 능력이 없는 사람에게 소유권 양도
인정요건	경공매 개시	임대인 파산 또는 회생 절차 개시 포함

전세사기 특별법

상황별 금융지원

이번 전세사기 특별법에서 가장 중요한 점인 금융지원에 관련된 내용인데요, 보증금 반환과 관련해서 최우선 변제 대상에서 제외된 전세 사기 피해자들에게도 최우선변제금만큼 최장 10년간 무이자 대출, 초과 금액에 대해서 1~2%대 저금리 대출을 시행한다는 내용입니다.

 

헷갈리시는 분들을 위해 전세 사기 피해자들의 상황에 따라 4가지로 정리해 보았습니다.  

 

1. 최우선변제 대상인 경우

2. 최우선 변제 대상 아닌 경우

3. 전세자금 대출받은 경우

4. 해당주택 거주 희망 여부

 

전세사기 특별법

1. 최우선변제 대상인 경우

최우선 변제금을 받을 수 있습니다. 또한 최우선 변제금의 기준 시점을 근저당 설정일(최초 융자가 생긴 시점) > 경/공매 완료시점으로 변경(조금 더 최신 날짜)합니다. 

 

조금 더 자세히 설명드리면 최우선 변제금은 말 그대로 최우선적으로 변제받을 수 있는 금액인데요, 기준시점에 따라 받을 수 있는 돈의 범위가 달라지는 특성이 있습니다. 가장 최신 날짜가 기준이 되면 받을 수 있는 최우선 변제금액이 더욱 커집니다.

 

아주 오래전 설정된 근저당이 있더라도 해당 주택의 경매시작일이 그 이후의 일자라면 그 시점을 기준으로 하기 때문에 내가 받을 수 있는 최우선 변제 금액이 더욱 확대된다는 의미입니다.

 

살고 있는 지역에 따라 최우선 변제금이 조금씩 상이하니, 변제 대상인지 아래 링크에서 확인해 보세요.

자료센터 > 소액임차인의 범위 등 안내 > 지역 클릭하여 보실 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 최우선 변제 대상 아닌 경우

최우선 변제 대상이 되려면 금액이 소액이어야 하는데요, 위의 링크에서 말한 기준 금액에서 초과되는 경우 최우선 변제 대상이 되지 못합니다. 그 상태에서 집이 경매로 넘어가면 최우선 순위로 변제를 받지 못하게 되고 한마디로 보증금을 모두 날리실 수 있습니다.

 

하지만 전세사기 특별법이 제정되면서, 경·공매가 완료된 시점에서 소득이나 자산 요건 상관없이 최우선변제금만큼 최장 10년까지 무이자 전세 대출을 받을 수 있다고 합니다.

 

3. 전세자금 대출받은 경우

만약 전세 대출을 받아서 거주 중이었는데 해당 주택이 전세 사기로 경/공매에 넘어가게 되면 큰일이 아닐 수 없습니다. 이럴 경우 당장 상환하기 힘든 전세 대출금을 최장 20년 동안 무이자로 분할 상환 할 수 있습니다. 무이자 대출이나 마찬가지입니다. 또한 이렇게 전세 대출을 갚는 기간에 미상환으로 인해 신용불량자가 되지 않도록 신용정보 등록을 유예해 드립니다.

 

4. 해당주택 거주 희망 여부

만약 살고 계신 주택이 경매/공매가 진행되었지만 그곳에 계속 거주하고 싶은 분들은 두 가지 선택 방법이 있습니다.

해당 주택 구입을 원하는 경우	우선매수 권리를 부여받습니다. 또한 경매나 공매 자체가 너무 생소해서 어려움을 겪으시는 분들에게 경매 절차 진행 시, 법률 전문가 대동 서비스를 지원해드립니다. 또한 경/공매에 드는 비용을 70% 부담해드립니다. 여기에 해당 주택을 낙찰 받으셨다면 지방세 감면은 물론 주택 구입자금 대출 및 세금적인 지원을 해드릴 예정입니다.
매수 없이 그냥 거주를 원하는 경우	LH에 우선매수권을 양도합니다. 그러면 LH가 우선매수권을 이용해 해당 주택을 낙찰받은 후 기존 임차인이 장기임대로 거주할 수 있게 해줍니다.

또한 전세 사기 피해 임차인이 경/공매를 통해 주택을 낙찰받거나 신규 주택을 취득하는 경우 다음과 같은 융자 대출을 제공합니다.

 

1) 디딤돌 (소득 7천만 원 이하 / 한도 4억 원 / 금리 1.85 ~ 2.7% / 만기 최장 30년 / 거치기간 최대 3년)
2) 특례보금자리론 (소득 제한 없음 / 한도 5억 원 / 금리 3.65 ~ 3.95% / 만기 최장 50년 / 거치기간 최대 3년)

 

이외에도 다른 전셋집을 얻을 때나 기존 전세 대출을 대환 하실 때 2억 4천만 원을 한도로 1.2~2.1% 저금리 자금을 지원합니다. 

지금까지 전세사기 특별법의 대상과 내용에 대해 상세히 알아보았는데요, 하루빨리 피해자분들에게 필요한 지원이 시작되어 평안을 되찾으시기를 바라겠습니다.

 

전세사기 특별법

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